Derechos y obligaciones del arrendador y arrendatario en Chile
Un contrato de arriendo genera obligaciones para ambos lados. El arrendador debe entregar y mantener el inmueble apto para el uso convenido y respetar su goce; el arrendatario debe pagar la renta, usar correctamente la propiedad, conservarla y restituirla al finalizar el arriendo.
Código Civil · Ley N.º 18.101 · contrato de arriendo · reglas especiales según el caso
Esta guía responde
¿Qué puede exigir el propietario?
¿Qué derechos tiene el arrendatario?
¿Quién paga reparaciones?
¿Puede entrar el dueño al inmueble?
¿Qué pasa con la garantía?
¿Cómo se restituye la propiedad?
Idea clave.
Ser propietario no elimina el goce del arrendatario, y ser arrendatario no elimina las obligaciones de pago, cuidado y restitución.
Las cuatro reglas que explican gran parte del arriendo
1. El arrendador entrega
Debe poner la cosa a disposición del arrendatario y mantenerla apta para el fin convenido.
2. El arrendatario paga
Debe cumplir la renta y demás obligaciones asumidas conforme al contrato y la ley.
3. El arrendador respeta el goce
No puede perturbar arbitrariamente el uso legítimo que concedió mediante el contrato.
4. El arrendatario cuida y restituye
Debe usar el inmueble conforme a su destino, conservarlo y devolverlo al terminar el arriendo.
Derechos, obligaciones y conflictos frecuentes del arriendo
¿Qué normas regulan los derechos del arrendador y arrendatario?
La relación no se explica solo por una ley. El Código Civil contiene las obligaciones generales del arrendador y del arrendatario; la Ley N.º 18.101 establece reglas especiales para determinados arrendamientos urbanos y sus procedimientos; y el contrato concreta muchas obligaciones dentro de los límites legales.
Por eso, frente a una duda práctica, siempre conviene revisar conjuntamente la ley, el contrato y los hechos del caso.
Derechos y obligaciones: comparación rápida
Esta tabla resume la regla inicial. Las excepciones, el contrato y la causa concreta del conflicto pueden modificar el análisis.
| Materia | Arrendador | Arrendatario |
|---|---|---|
| Uso del inmueble | Debe permitir el goce convenido | Puede usarlo conforme al contrato |
| Renta | Puede exigir su pago | Debe pagarla en los períodos pactados |
| Estado del inmueble | Debe mantenerlo apto, con las reglas legales aplicables | Debe conservarlo con el cuidado debido |
| Reparaciones | Generalmente necesarias | Generalmente locativas |
| Daños | Puede exigir responsabilidad cuando corresponda | Responde por daños imputables según la ley |
| Gastos y servicios | Según ley y contrato | Según contrato y período de consumo |
| Ingreso al inmueble | No tiene acceso unilateral irrestricto | Tiene derecho al goce sin perturbaciones ilegítimas |
| Restitución | Puede exigirla cuando proceda | Debe devolver al finalizar el arriendo |
| Garantía | Debe liquidarse conforme al pacto y deudas acreditadas | Puede exigir el saldo que corresponda |
Principales derechos del arrendador
Recibir la renta
Puede exigir el precio o renta pactada y demás obligaciones económicas que correspondan.
Exigir el uso convenido
El arrendatario debe usar el inmueble conforme a los términos o espíritu del contrato.
Exigir conservación
Puede reclamar por deterioros culpables y por incumplimiento del deber de cuidado.
Exigir reparaciones locativas
Corresponden generalmente al arrendatario, salvo excepciones legales o pacto distinto.
Exigir restitución
Al terminar el arriendo puede exigir la devolución del inmueble conforme a la vía aplicable.
Accionar por incumplimiento
Puede ejercer las acciones que correspondan según la obligación incumplida y el fundamento jurídico.
Qué debe cumplir el arrendador
El artículo 1924 del Código Civil concentra tres deberes centrales: entregar la cosa arrendada, mantenerla apta para el fin convenido y librar al arrendatario de perturbaciones en su goce.
Entregar
Poner el inmueble efectivamente a disposición del arrendatario.
Mantener
Realizar las reparaciones necesarias, con las excepciones y ajustes permitidos por la ley y el contrato.
Respetar el goce
No realizar actuaciones arbitrarias que priven o perturben el uso legítimamente concedido.
Principales derechos del arrendatario
Usar y gozar del inmueble
Puede ocuparlo conforme al destino y condiciones convenidas.
Exigir que sea apto
Puede exigir el cumplimiento de las obligaciones de mantención que correspondan al arrendador.
No sufrir perturbaciones ilegítimas
El goce concedido por el contrato debe ser respetado durante la relación.
Reclamar frente a defectos relevantes
El Código Civil contempla remedios según la gravedad del mal estado o calidad de la cosa.
Exigir cumplimiento contractual
Puede reclamar el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendador.
Liquidación de garantía
Puede exigir que la garantía sea liquidada conforme al contrato y a obligaciones efectivamente acreditadas.
Qué debe cumplir el arrendatario
El Código Civil exige usar la cosa conforme al contrato, conservarla con el cuidado debido, asumir las reparaciones locativas que correspondan, pagar la renta y restituir el inmueble al finalizar el arriendo.
Pagar la renta
Debe pagarla en los períodos y condiciones pactados.
Usar correctamente
No puede destinar el inmueble a fines distintos de los convenidos.
Cuidar y conservar
Responde por el incumplimiento culpable de su deber de conservación.
Reparaciones locativas
Le corresponden generalmente las reparaciones derivadas del uso ordinario o de deterioros imputables.
Responder por daños
Su responsabilidad también puede alcanzar daños causados por familia, huéspedes o dependientes.
Restituir
Debe desocupar, poner la propiedad a disposición del arrendador y entregar las llaves.
¿Quién paga las reparaciones en una propiedad arrendada?
La regla del Código Civil es más precisa que “todo lo estructural lo paga el dueño y todo lo demás el arrendatario”. El arrendador debe realizar las reparaciones necesarias, mientras que las locativas corresponden generalmente al arrendatario. Pero incluso una reparación locativa puede recaer en el arrendador si el deterioro proviene de fuerza mayor, caso fortuito o mala calidad de la cosa.
| Situación | Regla inicial |
|---|---|
| Reparación necesaria para mantener el inmueble apto | Generalmente arrendador |
| Reparación locativa habitual | Generalmente arrendatario |
| Deterioro locativo por fuerza mayor o mala calidad de la cosa | Puede recaer en el arrendador |
| Daño causado culpablemente por arrendatario u ocupantes | Arrendatario |
| Desgaste por uso y goce legítimos | No debe tratarse automáticamente como daño imputable |
| Defecto de construcción o vetustez | Requiere analizar causa; no se carga automáticamente al arrendatario |
¿Puede el propietario entrar al inmueble arrendado?
El hecho de conservar el dominio no significa que el arrendador tenga un derecho irrestricto a ingresar unilateralmente. Durante el arriendo debe respetar el goce concedido al arrendatario.
Si el contrato contempla inspecciones, lo razonable es ejecutarlas conforme a esa cláusula y mediante coordinación. Una emergencia real debe analizarse según sus circunstancias, pero no debe confundirse con un derecho general a entrar “cuando el dueño quiera”.
¿Puede el propietario subir el arriendo cuando quiera?
No debe tratarse como una facultad unilateral ilimitada. Hay que revisar el monto pactado, el mecanismo de reajuste y la duración del contrato. Si se pactó UF, IPC u otra fórmula válida, ésta debe aplicarse según sus términos.
El derecho del arrendador a recibir renta y la obligación del arrendatario de pagarla son centrales, pero el monto exigible debe poder determinarse conforme al contrato y la ley.
¿Quién paga gastos comunes, luz, agua y otros servicios?
No conviene dar una respuesta única para todo. Los gastos comunes deben analizarse conforme al contrato y a la regulación de copropiedad; los servicios básicos dependen de la titularidad, período de consumo y pacto contractual.
Garantía: derechos de ambas partes
La garantía no debería tratarse como dinero que pertenece automáticamente a una de las partes. Su destino depende de lo pactado y de las obligaciones que efectivamente puedan imputarse.
Para el arrendador
Puede respaldar rentas, gastos, consumos o daños si el contrato y los antecedentes permiten esa imputación.
Para el arrendatario
Puede exigir una liquidación coherente y el saldo que corresponda una vez determinadas las obligaciones pendientes.
Para ambos
Conviene documentar la entrega, deudas y descuentos para evitar una discusión posterior.
¿Quién responde por daños en el inmueble?
El artículo 1947 obliga al arrendatario a restituir la cosa considerando el deterioro derivado del uso y goce legítimos. El punto central es diferenciar desgaste normal de daño imputable.
Inventario, fotografías de entrada y salida, cotizaciones y acta de entrega pueden ser determinantes para discutir responsabilidad.
Mejoras, modificaciones y subarriendo
El arrendatario no puede transformar libremente el destino o uso de la propiedad. Las mejoras, modificaciones y autorizaciones deben analizarse conforme al contrato y a las reglas del Código Civil.
Respecto del subarriendo, existe una regla general en el Código Civil y una regla especial en la Ley N.º 18.101 para determinados contratos habitacionales de plazo fijo superior a un año. Por eso siempre debe revisarse el tipo de contrato y su cláusula específica.
¿Qué pasa cuando termina el contrato?
Al finalizar el arriendo, el arrendatario debe restituir la propiedad. El Código Civil señala que la restitución de un inmueble se verifica desocupándolo completamente, poniéndolo a disposición del arrendador y entregando las llaves.
Además, la Ley N.º 18.101 mantiene el pago de renta y gastos por servicios comunes que sean de cargo del arrendatario hasta la restitución del inmueble.
¿Qué derecho tiene el propietario para recuperar el inmueble?
El arrendador puede exigir la restitución cuando exista un fundamento jurídico para ello, pero eso no equivale a un derecho a expulsar unilateralmente al ocupante. La vía depende de la causal: no pago, vencimiento, desahucio u otros incumplimientos no se tramitan siempre de la misma manera.
¿Qué derechos conserva el arrendatario cuando el propietario quiere terminar el arriendo?
El arrendatario mantiene el derecho a que el término y la restitución se produzcan conforme al contrato y a la ley aplicable. No debería ser privado del inmueble mediante vías de hecho mientras la restitución no se haya producido válidamente.
Los plazos, defensas y posibilidades de oposición dependen de la causal concreta y del procedimiento utilizado.
¿Qué pasa si una de las partes incumple?
No pago del arrendatario
Puede dar lugar a cobro y, cuando corresponda, a la restitución mediante la vía legal aplicable.
Uso o deterioro grave
El Código Civil contempla remedios cuando el arrendatario usa indebidamente o deteriora culpablemente la cosa.
Incumplimiento del arrendador
Falta de entrega, defectos graves o perturbaciones pueden generar remedios distintos según la obligación incumplida.
Lo que ninguna de las partes debería resolver unilateralmente
Cambiar cerraduras
No debe utilizarse para expulsar por la fuerza a quien todavía ocupa el inmueble.
Entrar sin coordinación
El propietario debe respetar el goce concedido durante el arriendo.
Cortar suministros
No debería emplearse como mecanismo de presión privado para obtener pago o entrega.
Retirar bienes
La existencia de deuda no habilita automáticamente a sacar o apropiarse de bienes del ocupante.
Dejar de pagar por decisión propia
Un conflicto con el arrendador no convierte automáticamente la renta en inexigible.
Quedarse con toda la garantía
La liquidación debe relacionarse con el contrato y obligaciones efectivamente acreditadas.
¿Qué problema tienes en tu arriendo?
| Problema | Guía especializada |
|---|---|
| El arrendatario no paga y sigue dentro | No pago de renta → |
| Debe gastos comunes | Gastos comunes → |
| Dañó la propiedad | Daños al inmueble → |
| No existe contrato escrito | Arriendo sin contrato escrito → |
| Ya entregó, pero dejó deuda | Deuda después de la entrega → |
| Quiero mejorar el contrato | Contrato de arriendo → |
| Quiero entender el monitorio | Procedimiento monitorio → |
Seis confusiones habituales sobre derechos en un arriendo
“Soy dueño, puedo entrar cuando quiera”
El dominio no elimina el deber de respetar el goce del arrendatario.
“Todo desperfecto lo paga el arrendatario”
La causa del deterioro y la naturaleza de la reparación importan.
“Toda reparación la paga el propietario”
Las reparaciones locativas corresponden generalmente al arrendatario.
“Desgaste normal es daño”
La ley distingue deterioro por uso legítimo de daños imputables.
“La garantía es automáticamente del dueño”
Debe liquidarse conforme a su finalidad y obligaciones acreditadas.
“Un incumplimiento permite actuar por la fuerza”
Los remedios deben ejercerse mediante las vías contractuales y legales correspondientes.
Los conflictos aparecen donde contrato y realidad no coinciden
En la práctica, muchas discusiones no nacen porque falte una regla legal, sino porque las partes nunca definieron o documentaron con claridad quién debía pagar, reparar, autorizar, inspeccionar o entregar.
Garantía, reparaciones, acceso al inmueble, gastos comunes, inventario y restitución son los puntos donde una redacción imprecisa suele transformarse en conflicto.
Dudas comunes sobre derechos del arrendador y arrendatario
¿Cuáles son los principales derechos del arrendatario en Chile?
Usar el inmueble conforme al contrato, exigir que el arrendador cumpla sus obligaciones de entrega y mantención, y no sufrir perturbaciones ilegítimas en el goce.
¿Cuáles son los principales derechos del arrendador?
Exigir la renta, el uso conforme al contrato, conservación del inmueble, responsabilidades por daños y restitución al finalizar el arriendo.
¿Puede entrar el dueño a una propiedad arrendada?
No tiene un derecho irrestricto de ingreso unilateral. Las inspecciones deben coordinarse conforme al contrato y respetando el goce del arrendatario.
¿Quién paga las reparaciones?
Las necesarias corresponden generalmente al arrendador y las locativas al arrendatario, con excepciones según causa del deterioro y lo pactado.
¿Puede el propietario subir el arriendo?
Debe revisarse la renta pactada, el mecanismo de reajuste y la vigencia del contrato. No debe asumirse una facultad unilateral ilimitada.
¿Quién paga los gastos comunes?
Entre arrendador y arrendatario debe revisarse el contrato; frente al condominio existe una regulación propia que no debe confundirse con ese pacto privado.
¿Quién paga la luz y el agua?
Depende de la titularidad del suministro, el período de consumo y lo pactado en el contrato.
¿Puede el arrendatario dejar de pagar si el propietario no repara?
No conviene asumir que un incumplimiento del arrendador autoriza automáticamente a suspender la renta. Debe analizarse el remedio jurídico concreto.
¿Puede el dueño quedarse con el mes de garantía?
La garantía debe liquidarse conforme a la finalidad pactada y a las obligaciones efectivamente acreditadas.
¿Qué daños debe pagar el arrendatario?
Los imputables conforme a la ley y al contrato, distinguiéndolos del deterioro producido por el uso y goce legítimos.
¿Puede el arrendatario subarrendar?
Debe revisarse el contrato y el régimen legal aplicable. Existen reglas generales y una regla especial para ciertos arriendos habitacionales.
¿Qué pasa cuando vence el contrato?
Debe restituirse el inmueble. La obligación de pagar renta y determinados gastos continúa hasta la restitución en los términos de la Ley N.º 18.101.
Fuentes legales y actualización
Publicado originalmente: 2023 · Revisado y actualizado: agosto de 2026.
Fuentes principales: Código Civil, especialmente arts. 1924 y siguientes sobre obligaciones del arrendador y arts. 1938 y siguientes sobre obligaciones del arrendatario; Ley N.º 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos.
Esta guía entrega información general y no reemplaza la revisión del contrato, del tipo de inmueble ni de los antecedentes concretos.
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Cómo estructurar renta, garantía, gastos, codeudor, inventario y restitución.
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Podemos revisar el contrato, los antecedentes y el estado actual del arriendo para determinar qué obligación corresponde a cada parte y qué alternativa jurídica puede evaluarse.
