¿Qué hacer si tu arrendatario no paga el arriendo o los servicios?
El no pago del arriendo o de servicios básicos como la luz o el agua es un problema recurrente en Chile. Como propietario, no necesitas esperar meses para actuar: la ley te entrega herramientas legales para cobrar lo adeudado y recuperar tu propiedad.
En esta guía revisamos las opciones legales disponibles, sus diferencias, y cómo iniciar el proceso correcto según el caso.
Tabla de contenidos
¿Cuándo puedes demandar?
Con un mes de renta impaga puedes ejercer acciones legales de inmediato. No es necesario acumular varias mensualidades. Según la Ley N° 18.101, puedes solicitar la restitución anticipada del inmueble, además del cobro de lo adeudado.
¿Qué dice la Ley N° 18.101?
La Ley que regula el arriendo en Chile establece:
- Procedimiento verbal sumario como regla general (Art. 8).
- En caso de mora de al menos un mes completo, puedes pedir la restitución anticipada.
- No necesitas contrato notariado, pero tenerlo facilita la prueba.
¿Qué procedimiento usar?
✅ Juicio Verbal de Arriendo (Sumario)
Este es el procedimiento general para tramitar juicios de arrendamiento en Chile y se encuentra regulado en la Ley N° 18.101, en relación con los artículos 680 y siguientes del Código de Procedimiento Civil (CPC).
Permite:
- Exigir el pago de rentas impagas,
- Solicitar la restitución del inmueble arrendado (desalojo),
- Demandar el pago de servicios básicos, gastos comunes u otras prestaciones convenidas,
- Perseguir daños o perjuicios derivados del incumplimiento contractual.
Se caracteriza por tener una audiencia única concentrada, donde se puede intentar conciliación, rendir prueba y obtener sentencia en un solo acto.
⚠️ Procedimiento Monitorio o Ley Devuélveme mi Casa
Se trata de una modalidad dentro del juicio verbal de arriendo, introducida por la reforma de la Ley N° 21.461).
Conforme a la Ley 18.101, se aplica cuando se configura la mora de al menos un mes completo de arriendo:
- Puedes solicitar la restitución anticipada del inmueble junto con el cobro de la deuda.
- El tribunal dicta una resolución que da 10 días al arrendatario para pagar u oponerse.
- Si no paga ni se opone, se decreta el desalojo y se dicta sentencia sin necesidad de audiencia.
Este mecanismo es más rápido, siempre que:
- Exista prueba clara del incumplimiento,
- El demandado guarde silencio o no pague.
➡️ Es una vía abreviada dentro del juicio verbal de arriendo, pero no sustituye el procedimiento sumario completo en caso de oposición, controversia o necesidad de probar otras prestaciones como daños, mejoras, etc.
¿Qué hacer si no paga la luz, el agua o los gastos comunes?
Puedes incluir todos esos montos impagos en la demanda si están establecidos en el contrato como obligación del arrendatario.
- Ley N° 18.101: permite pactar que el arrendatario asuma servicios básicos.
- La jurisprudencia reconoce su cobro acumulado junto con la renta.
- Existe la posibilidad de notificar a las empresas de servicios para transferir al deuda luego de concluido el procedimiento. Posibilidad en procedimiento sumario.
¿Qué documentos necesitas para demandar?
- Es ideal un contrato de arriendo escrito, en su ausencia, comprobantes de transferencias y conversaciones escritas con el arrendatario.
- Comprobante de deuda (capturas, correos, cartas de cobranza).
- Boletas de servicios impagos.
- Certificado de dominio vigente.
Comparativa entre procedimientos
Aspecto | Juicio Verbal de Arriendo (Sumario) | Monitorio |
|---|---|---|
| ¿Requiere contrato notariado? | No, pero mejora la prueba | No |
| ¿Permite cobrar servicios? | Sí | No específicamente |
| ¿Permite solicitar desalojo? | Sí | Sí |
| ¿Hay audiencia? | Sí | Solo si hay oposición |
| ¿Plazo estimado? | 5 a 9 meses | 2 a 3 meses (sin oposición) |
¿Qué pasa si el arrendatario se opone?
Si el arrendatario se opone dentro del plazo legal (10 días), el tribunal convoca audiencia y el proceso continúa por el mismo juicio verbal. Si no se opone ni paga, el tribunal dicta restitución y cobro sin más trámite.
Conclusión
No estás obligado a tolerar la morosidad. Con un mes de deuda, puedes iniciar acciones legales para cobrar el arriendo atrasado, los servicios impagos y solicitar el desalojo del arrendatario. Contar con asesoría jurídica desde el inicio marca la diferencia entre éxito o pérdida.
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