⚠️ Consecuencias de tener una propiedad no inscrita en Chile
En Chile, el derecho de propiedad sobre un inmueble no se adquiere por el solo hecho de ocuparlo, sino que requiere estar inscrito en el Conservador de Bienes Raíces. Aun así, es frecuente encontrar personas que viven, arriendan o incluso venden terrenos que nunca fueron inscritos correctamente.
En esta guía te explicamos las consecuencias legales, patrimoniales y familiares de tener una propiedad no inscrita, y qué puedes hacer para regularizarla.
Contenido de la página:
🔍 ¿Cómo saber si la propiedad está inscrita a tu nombre?
Debes solicitar en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente un certificado de dominio vigente. Este documento indica:
- El nombre del propietario actual inscrito.
- El número de inscripción y año.
- El rol del inmueble.
📌 Si tu nombre no figura como titular, no eres el dueño legalmente, aunque vivas ahí o tengas documentos privados.
⚠️ Consecuencias de tener una propiedad no inscrita
❌ No puedes vender, donar ni hipotecar
Sin inscripción, no puedes enajenar el bien ni acceder a financiamiento. La propiedad queda fuera del comercio jurídico.
❌ No puedes heredar formalmente
Los herederos deben primero regularizar las inscripciones omitidas para luego tramitar la posesión efectiva e inscribir la herencia.
❌ No accedes a subsidios ni beneficios estatales
Programas como mejoramiento de vivienda, subsidio rural, electrificación o agua potable exigen tener el título de dominio inscrito.
❌ Posible negativa del Conservador
El Conservador puede rechazar la inscripción si el título es jurídicamente inadmisible (art. 13 del Reglamento del Registro).
❌ Riesgo de prescripción por terceros
Si no inscribes, otro podría prescribir el dominio a su favor según el art. 2505 del Código Civil (posesión continua y pacífica).
🧾 ¿Qué situaciones provocan propiedades no inscritas?
Las más comunes son:
- No inscribir una posesión efectiva.
- No inscribir una compraventa o cesión.
- Fallecimiento del titular sin sucesión regularizada.
- Traspasos informales entre familiares (cesiones verbales).
En muchos casos se requiere una combinación de: estudio de títulos, tramitación de posesión efectiva, juicios de partición o prescripción adquisitiva.
⚖️ ¿Qué dice la ley sobre la inscripción?
Según el Código Civil, la inscripción en el Conservador es lo que perfecciona la transferencia del dominio en bienes raíces.
La falta de inscripción:
- No transmite el dominio.
- No tiene valor frente a terceros.
- No permite ejercer plenamente los derechos del propietario.
🏗️ ¿Cómo regularizar una propiedad no inscrita?
Depende del caso. Algunas vías comunes son:
- Inscripción de la posesión efectiva (si hay herencia).
- Juicio de prescripción adquisitiva (si hay ocupación prolongada y pacífica).
- Compraventa formal con inscripción.
- Saneamiento por vía judicial o administrativa (Bienes Nacionales).
Cada caso requiere análisis jurídico individual.
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